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Welche Gesetzesänderungen plant die Regierung?

Es wurden zwei neue Gesetzesvorschläge veröffentlicht ...mehr

In welchen Fällen wird bei einer Vermietung Liebhaberei vermutet?

Wird ein Gebäude vermietet, muss fest-gestellt werden, ob eine „große“ oder „kleine“ Vermietung ... ...mehr

Keine Gegenleistung für eine Spende

Das Gesetz erlaubt ausdrücklich die Abzugsfähigkeit von Zahlungen in bestimmtem Umfang an bestimmte ... ...mehr

Änderungen bei der HFU-Liste ab 1.1.2015

Wenn Erbringung von Bauleistungen von einem Unternehmen an ein anderes Unternehmen weitergegeben ... ...mehr

Sozialversicherung der Selbständigen (GSVG)

Nachstehend geben wir Ihnen einen Überblick über die Beitragssätze und Beitragsgrundlagen der ... ...mehr

In welcher Höhe dürfen Sie steuerfrei schenken?

Weihnachten naht und somit auch die Jahreszeit, in der viel geschenkt und gefeiert wird. ...mehr

Wissen ist Macht – Wissen teilen, ist die Zukunft

Wie können Wissenslücken vermieden werden, wenn ein Schlüsselmitarbeiter krankheitsbedingt ausfällt ... ...mehr

In welchen Fällen wird bei einer Vermietung Liebhaberei vermutet?

Frau vor Wohnhaus

Wird ein Gebäude vermietet, muss festgestellt werden, ob eine „große“ oder „kleine“ Vermietung vorliegt. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil sich daraus unterschiedliche steuerliche Konsequenzen ergeben.

„Kleine“ oder „große“ Vermietung?

Unter die „kleine“ Vermietung fällt die Vermietung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten. Nach den Liebhaberei-Richtlinien zählen zur kleinen Vermietung auch die Vermietung von einzelnen Appartements (Mietwohnungen) und im Wohnverband befindliche Fremdenzimmer (bis zu zehn Betten).

Eine entgeltliche Gebäudeüberlassung von Gebäuden mit mindestens drei Wohneinheiten fällt unter die „große“ Vermietung. Außerdem zählt hier jede Gebäudeüberlassung dazu, die keine „kleine“ Vermietung darstellt, z.B. auch das Vermieten von Geschäften, Bürogebäuden, sowie gewerbliche Zimmervermietungen. Umsatzsteuerlich ist bei der „großen“ Vermietung keine Liebhaberei anzunehmen.

Liebhaberei bei der kleinen Vermietung

Liebhaberei kann im Steuerrecht bei bestimmten unternehmerischen Tätigkeiten vermutet werden, mit denen sich nach absehbarer Zeit kein positiver Gesamterfolg erzielen lässt. Fällt eine „kleine“ Vermietung unter die Liebhabereivermutung, werden die Verluste daraus ertragsteuerlich nicht anerkannt. In der Umsatzsteuer besteht kein Recht auf Vorsteuerabzug. Wird bei der Vermietung ein Verlust erzielt, so muss für die Anerkennung der Verluste anhand einer Prognoserechnung dargelegt werden, ab wann ein Gesamtüberschuss der Einnahmen bzw. Gesamtgewinn zu erwarten ist.

Keine Liebhaberei in der USt

Im September dieses Jahres hat das Bundesfinanzgericht (BFG) entschieden, ob bei einem Wohnungseigentümer eine Liebhaberei vorliegt. Der Besitzer hat die Wohnung zur Gänze fremd finanziert und deshalb sind aus der Vermietung Verluste entstanden. In der Einkommensteuer hat das BFG die Liebhabereivermutung bestätigt, in der Umsatzsteuer allerdings nicht.

Nach der Meinung des BFG kann bei einem Verlust, der nur durch die hohen Fremdfinanzierungskosten entstanden ist, nach dem Umsatzsteuerrecht eine wirtschaftliche Tätigkeit vorliegen.

Das BFG sagt zu der unterschiedlichen Beurteilung in der Umsatz- und Ertragsteuer: Liegt der wesentliche Grund für einen Verlust in einer marktüblichen, aber die ertragsteuerliche Substanz gefährdenden Finanzierung, können gemeinschaftsrechtliche Überlegungen zur umsatzsteuerlichen Beurteilung führen, die von der ertragsteuerlichen abweicht.

Stand: 27. November 2014

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